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关于廉租住房后期管理工作的思考
作者:宋涛 来源:中国住房 发布日期:2014-5-19 浏览次数:4293

  廉租住房的管理是廉租住房建设的延续,它是完善住房保障制度的一个重要组成部分。面对大规模建设廉租房小区,如何以科学发展观统领廉租住房后期管理工作,实现“住有所居”的目标,是一个新课题。如果廉租房小区后期管理混乱,就可能演变成为贫民窟,从而与廉租房建设的初衷背道而驰。加强廉租住房后期管理工作,就需要打破单一的行政手段管理模式,综合运用经济、行政、法律三种手段,提高廉租房小区的社会效益、经济效益和环境效益,建立起运行协调、管理高效的廉租住房管理机制。

运用经济手段   实现最佳管理效益

  我国传统的房屋管理是由政府的职能部门以行政手段对房屋进行管理的一种体制,它的主要特征是:①管理者为政府职能部门;②管理单位属于事业性质;③管理对象是国有资产;④管理手段基本上为行政手段是福利型的管理;⑤管理内容单一,一般只限于对房屋及附属设备的维修、养护,物业寿命较短。当前的廉租住房管理依然具有以上五个特点,但是在管理手段和管理内容上必须有新的突破。根据《城镇廉租住房租金管理办法》规定:“廉租住房租金标准原则上由房屋的维修费和管理费两项因素构成,并与城镇最低收入家庭的经济承受能力相适应”。对于廉租住房的后期管理,人民群众看到的是环境效益,上级领导看到的是社会效益,而管理部门只有实现了经济效益,才能保证社会效益和环境效益的实现。廉租住房的租金如同人体的血液,提高经济效益的关键在于提高它的“造血功能”,确立“以服务为宗旨,以经营为手段,以经济效益、社会效益和环境效益的综合统一” 为目的管理思路,切实提高廉租住房的经济效益。
  由于建筑物的寿命分为自然寿命和经济寿命。房屋只有在经济寿命期内才能产生经济效益,提高经济效益首先要实现好廉租住房的经济寿命。由于有效毛租金收入减去运营成本即为公房的净收益,廉租住房的有效毛租金收入只有在大于运营成本的基础上,才能提高廉租住房的净收益。直管公房管理始终实行“以租养房”的政策,随着直管公房的老化,后期管理费用、维修费用等运营成本逐年增加,必将导致“以租不能养房、养人”的局面。因此,提高廉租住房的经济效益就应当避免这种局面,一方面要在提高租金标准上想办法,一方面要降低运营成本上做文章。
  首先,建立租金管理的长效机制。一是实施公房租金动态管理。正常运行的房地产市场租金与房地产价格保持着合理的比例,那么合理的租金水平应与当地经济发展水平相适应,在考虑人民群众的经济承受能力的前提下,使廉租房租金与市场租金保持合理的比价。廉租房租金可以参照“居民消费价格指数(CPI)”,也可以参考房管部门的“城市租金价格指数”,结合当地经济发展水平和房地产市场状况,动态地掌握市场情况对廉租住房租金的影响,使租金调整工作纳入科学化管理的轨道。二是要掌握承租人权益价值的变化。在廉租住房建设过程中会建造一部分商业用房,由于公房租金与市场租金存在差值,商业用房存在增值的可能性,从而使商业用房承租人拥有较高的权益价值。如果不进行调整租金,那么这部分权益价值就会变成承租人的超额利润。对此,可结合合同管理的办法,根据租约期外的市场租金变化情况测算承租人的权益价值,以决定是否调整商业用房租金。三是加大拖欠租金的惩罚力度。资金的时间价值是一个客观存在的经济范畴,拖欠廉租房租金造成的损失既有拖欠租金的金额,也有资金时间价值带来的损失。所以廉租房管理应强化交费时限的约束力,严格执行滞纳金等经济惩罚措施,减少因延迟交租或恶意欠租带来的间接经济损失。四是建立健全廉租房退出机制。廉租房一种稀缺的公共资源,当家庭收入超过最低收入标准又拒绝退出的,可发挥经济手段的调节作用,执行市场租金标准,合理配置保障性住房资源。
  其次,要努力降低公房运营成本。根据《城镇廉租住房租金管理办法》规定,维修费和管理费是廉租住房运营成本的主要构成部分。从当前的政策导向来看,廉租住房依然沿袭“以租养房”的后期管理政策。由于廉租住房的运营成本逐年增加,净收益逐年减少,就会导致“养人”与“养房”之间的矛盾。这就需要建立“廉租住房维修资金”制度,从每套廉租住房的月租金或年租金中提取一定比例的维修费用,专项用于整个经济寿命期内房屋维护,这对于廉租住房的保值增值以及“以租养房”政策的良性循环将起到积极的推动作用。同时,要进一步加大危旧公房的处置力度。对于具有开发改造价值的危旧公房可以通过廉租住房建设盘活资产,而无法实现保值增值的危旧公房就必须支付高额的维护成本。如果法律上允许,政策上可行,经济上划算,可以按规定将危旧公房面向符合条件的个人出售,使这部分“不良资产”变成货币回收,从而达到提高经济效益的目的。
  最后,要重视和加强公有住房的价值管理。一是强化实物管理。要转变“重使用、轻登记”或“重投入、轻管理”的观念,根据国有资产管理的有关规定,建立的实物管理、资产管理和价值管理的制度;健全廉租住房的建造和购置、使用和管理、审计和清查等管理制度;掌握廉租住房在实物、区位、权益等方面的基本状况,做到帐实相符、帐表相符、帐卡相符。二是强化价值管理。随着廉租住房建设规模不断扩大,优良资产的比重逐年增大,需要建立起“实物管理与价值管理并重”的管理格局,把廉租住房的租金增加、物业增值和经济寿命延长作为衡量管理绩效的考核标准。同时,应配备一批房地产专业技术人员,正确考量因物质折旧、功能折旧和经济折旧导致房屋贬值的因素,提出物业保值增值的实施意见,实现管理和资产的最佳组合,实现效益和资产的最优组合,把资产的实物形态与价值形态管理有机统一起来,切实提高资产管理效益。三是强化维修养护。“三分建设,七分管理”,如果管理不善就难以发挥廉租住房的整体功能和综合效益,就会缩短房屋经济寿命,也会严重影响到小区的整体形象。廉租住房小区可以根据实际情况,或是由承租人自我管理、自我服务,或是探索社会化、专业化的物业管理模式,为广大群众创造一个整洁、安全、方便的居住环境。

运用行政手段    实现最优管理效果


  一个完善的廉租住房管理系统是由管理者、租住者和运行机制组成的一个有机整体,它们共同决定着廉租住房后期管理的效果。行政手段作为一项重要的后期管理手段,需要进一步改进管理方法、管理手段和管理内容。
  (一)从传统式管理向信息化管理转变。一直以来,公房管理存在着“信息不对称”的问题,现在可以通过信息技术和互联网络技术的应用,将每套廉租住房的区位状况、实物状况和权益状况纳入信息化管理系统,及时、准确、全面的采集、分类和整理廉租住房的租金回收率、房屋空置率、住户资料等以及管理工作中的动态信息,以便决策层和管理层及时掌握廉租房和承租人的具体情况,有效引导后期管理工作的健康发展。同时,通过廉租房管理软件的运用,可以将每项廉租房管理的工作环节进行分解,对每个房管员的职责范围、办事程序、收费情况等工作通过信息系统进行管理,实现“组织网络化、管理制度化、运作程序化”,有效防止人为因素对正常工作的不利影响,进一步提高廉租住房后期管理的科学化水平。
  (二)从常规管理向诚信管理转变。廉租住房恶意欠租问题实际上是诚信缺失的问题。不守诚信的人得不到惩罚,讲诚信的人得不到鼓励,以致其他住户纷纷效仿往往就造成了后期管理工作的被动。对于诚信缺失的问题只有通过加强诚信建设的方法才能解决,对长期正常缴费的住户给予租金折扣、礼品赠送等回馈,对长期恶意欠租等问题的住户通过实行告诫机制、调换机制、退出机制加以引导。一是推行告诫机制。借鉴先进城市的廉租住房扣分管理经验,对于一般性违规行为进行诚信告诫,区别情况从住户诚信记录中扣减分数。二是实行调换机制。对于诚信问题较为严重的住户进行房屋调换:廉租住房与直管公房,中心地段与偏远地段,好楼层与差楼层,楼房与平房都可以互相调换。三是执行退出机制。对于骗取住房、恶意欠租、无正当理由长期空置,违规转租、出借、调换和转让廉租住房等违反国家规定的行为以及诚信扣分达到退出标准的,可以直接解除租赁合同关系。建立三个机制的目的是通过诚信建设树立起道德标杆,让讲诚信的人偿到甜头,让不守信用的人吃点苦头,促进廉租住房后期管理工作的可持续发展。
  (三)从部门管理向社会管理转变。房屋租赁市场是房地产市场体系的重要组成部分,廉租住房租赁也在逐渐成为房屋租赁市场的主要构成部分。但是房屋租赁管理是一项复杂的系统工程,涉及公安、工商、计生、文化、社区等多个部门,很多问题依靠房管部门无法独立解决问题,这就需要建立起“房管部门负责,相关部门参与、各行其职、各负其责”的工作原则,实行各方配合、互相协调、齐抓共管的协管机制,履行各自法定职能,有效保障廉租住房小区社会效益和环境效益的实现。

运用法律手段  实现最好管理效果

  运用法律手段可以规避不必要矛盾纠纷和法律风险,能够促进廉租住房后期管理工作的良性循环。沿袭计划经济时期的公房管理模式,已经无法适应社会发展的要求,全面实施廉租住房合同管理是行之有效的管理手段。加强廉租住房合同管理,通过明确承租对象的权利和义务,载明租金水平、租赁期限、处罚手段等事项,使租赁双方从管理者与被管理者的关系向民事法律关系转变,淡化了行政色彩,强化了法律色彩。当经济手段、行政手段无效的情况下,可以依靠法律手段来维护合法权益,使恶意欠租、诚信缺失的住户在名誉上受损失、经济上受吃亏、法律上受惩处,为其不良的行为付出一定的代价,有利于形成不敢欠租、不能欠租、不愿欠租的意识。

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