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对经济适用房存在问题的分析
作者:张晓强 来源:中国住房 发布日期:2014-5-19 浏览次数:4324

  分房摇号,弄虚作假;买房不住,违规出租;改变套型,建成别墅,被老百姓寄予厚望的经济适用房案件频发,丑闻频出,尤其是武汉的九连号、忻水公务员小区,日照的别墅经适房等等一系列的严重问题,引起了全社会的广泛关注和强烈质疑。人们不禁要问:连续上演的经济适用房事件暴露出了哪些问题?究竟是什么原因使    经济适用房既不“经济”,也不“适用”呢?今后经济适用房应该何去何从?

三大扭曲:导致经济适用房走样
  面积变异。根据国务院2007年发布的《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》要求:经济适用住房建筑面积控制在60平方米左右。可是,有关经济适用房的消息却一再次引人注目:先是安徽安庆市经济适用房没有一套低于90平方米,而且面积最大的达205平方米;西安珠江新城还有180平方米的复式结构;延安市宝塔区的一些经适房单套面积甚至达到270多平方米等等。这些标准高、面积大、价格高的经济适用房不仅有违政府建设经济适用房的初衷,使得政府的优惠无法惠及普通民众,而且也加重了实行住房保障工作的负担。
       对象错位。经济适用房的供应对象为中低收入阶层的一种计划、半市场的住房配置制度,大都成为了干部职工一道盛宴,所谓公务员小区、干部职工安居小区等不断涌现,甚至出现干部职工重复享受住房优惠政策的问题,而广大中低收入阶层的市民却无缘享受,以至于经济适用房被富人购买,成了“富人房”、“特权房”,剥夺了本属于中低收入群体的房源,偏离了应有的目标,造成了新的社会分配不公。
      操作失当。虽然申购经济适用房要经过公正、透明的程序,面对有限的资源和狂热的需求,在市场机制不完善、信用制度不健全、权力监督不到位的情况下,原本帮助中低收入群众实现“居者有其屋”的经济适用房,在具体操作过程中规划、用地、建设、分配等方面屡屡走样,操作上不公开、不透明,有的地方为达到服务个别特殊利益阶层的目的,公然叫嚣“只干不说”,没有公开、公正、公开可言。

三大后果:暴露经济适用房深层问题
      某网站调查显示,67%的网友认为经济适用房制度无效益、无公平,应该予以取消。经济适用房既不能提高效率,又有害社会公平,并且后果日趋严重:
      ——引发腐败问题。实际上,经济适用房的分配不合理从源头上开始的。经济适用房其实就是价格双轨制的产物,已经形成了从审批、开发、中介到购买的一条龙腐败,成为针对干部职工特殊群体的变相福利分房。如果让政府行政权力干预资源分配,那么权力就一定会在市场上寻求自己的价格,这在经济学中称之为“寻租”,用老百姓的话来说就是腐败。经济适用房权钱交易、商家暴利和官商交易的幕后操作,实质是为阶层腐败提供了一种合理借口。
      ——造成税费流失。经济适用房作为一种公共福利政策,国家提供了一系列的优惠政策:免收土地出让金,减免21项税费,对行政事业性收费项目减半收取。各地政府在规划、拆迁等方面给予多方面的扶持,降低了经济适用房的开发成本。虽然经济适用房享受诸多优惠的税费政策,却并没有能够真正解决人民群众的住房问题,因而造成了国家大量税收收入流失。
      ——损害社会公信。经济适用房设计初衷就是解决中低收入阶层,特别是中低收入广大市民,在异化为“富人房”、“特权房”之后,既背离“以人为本”、“三个代表”理念,又违背社会公平原则,出现“与民争利”的问题,使政府承诺的“为民谋利”诺言荡然无存,在民心失落的情绪面前,严重损害了政府公信力和信任度。

三大路径:规范保障性住房运行
       经济适用房作为“乌托邦”模式中的一种理想产物,在执行中不断变味,实质上是与市场经济原理是相违背的,它必将会随着房地产市场逐渐成熟而取消。现阶段对于经济适用房是继续建设,还是停止建设的争论非常激烈,鉴于这种情况,笔者以为应当结合实际情况,具体问题具体对待。
       一要跟踪纠正,严格建设标准。对于已经审批的经济适用房项目,要制订切实可行的办法,从土地资源、建设标准等去控制经济适用住房的超标建设,加强准入、配售和售后各个环节的管理,严格控制建设面积、标准、成本和准入对象等方面,提高市场的透明度,实行严格的准入审批制度,确保经济适用房建设与中低收入家庭的消费水平相适应。对于正在建设的经济适用房,要通过建设城市家庭住房、收入管理的动态信息系统等手段加强跟踪检查,建立公开、公平、公正的配售工作机制,确保经济适用房政策“不走样”。对于不按规定建设的经济适用住房可取消优惠政策甚至适当的罚款,各地政府面向公务员群体的经济适用房应一律面向社会分配,让更多的老百姓享受到安居工程的温暖。
      二要调整思路,转变补贴方式。尚未启动的经济适用房项目,可以从“补砖头”改为“补人头”,这是走向市场化的重要步骤。所谓“补人头”就是货币补贴,它是在中低收入家庭购买自住住房时,把住房补贴量化为明确的标准,使真正需要的人群享受到与家庭收入相应的货币补贴。一直以来的“补砖头”政策造成了各种各样的问题,实施“补人头”的住房补贴货币化之后,政府和房地产开发商都不再介入经济适用房的分配过程,从而堵住了腐败的源头,可以有效扩大保障制度的受益层面,缓解住房资源分配不均的矛盾,并且地方政府也可以增加财政税收。
      三要抓好两头,扩大保障层面。所谓“抓两头”就是一头抓好普通商品房和限价商品房建设,一头抓好廉租住房和公共租赁房建设。我国保障性住房建设历经探索启动、发展完善和快速推进三个阶段,形成了廉租房、经济适用房、租赁房、限价房四个层次的住房保障体系,有的城市提出了廉租房、政策性租赁房、经济适用房、市场性租赁房、限价房五个层次的住房保障架构,当前“多层次、广覆盖”是我国住房保障政策的显著特点,然而在面对紧张的住房供给时,这么细分的保障层次只是“看上去很美,操作起来很难”。鉴于目前的实际情况,在解决好已建经济适用房遗留问题的前提下,今后停止建设经济适用房,以普通商品房和限价商品房,廉租住房和公共租赁房为保障重点,抓住两头,扩大住房保障受益面,才是与经济社会发展水平相适应的住房保障之路。

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