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正视保障性住房问题 探索保障性住房良策
作者:张晓强 来源:《中国住房》2012年第5期 发布日期:2014-5-19 浏览次数:4382

  大规模推进保障性安居工程建设,是党中央、国务院推动科学发展、保障和改善民生的重大举措。 “十二五”时期全国保障性安居工程目标任务为3600万套,各地对这一具有政治色彩的民生工程非常重视,都以超常规的措施推进建设,为越来越多的中低收入家庭解决了住房困难。但是,在推进建设和分配管理的同时,一些矛盾和问题逐渐浮现,如果不加以解决,势必事与愿违,对“住有所居”目标的实现带来不利的影响。主要表现在:
  资金短缺日趋严重。我国保障住房建设资金来源主要依靠财政拨款、住房公积金增值收益、土地收益和社会捐赠等资金渠道,其中最主要资金来源还是地方财政配套。2011年1000万套的建设任务需要资金1.4万亿元,而中央的配套资金仅为1000亿元左右,缺口1.3万亿元需要地方投入。由于不发达地区财政可以调控的土地出让收益也在减少,地方融资平台也已经进入超负荷运转的高风险阶段。少数地方政府早已面临资不抵债的风险。有机构统计,到2012年在建的保障房项目需要继续投入资金建设,加上新开工项目源源不断地上马,预计保障房资金缺口会达到2万亿元左右。各级地方政府在做好保障房建设的同时,还面临着教育、医疗、水利等民生项目的庞大资金配套。作为一项事关民生的重大工程,不禁让人担心由于资金的不到位会导致 “烂尾楼”尴尬境地的出现。
  住房分配与民争利。面对有限的资源和狂热的需求,在市场机制不完善、信用制度不健全、权力监督不到位的情况下,原本帮助中低收入群众解决“居者有其屋”的保障房,却在具体操作过程中屡屡走样。近年来陆续报道的武汉经适房“六连号”、三西忻州市、陕西眉县、湖南长沙县、海南海口市、山东日照“市直三区”等地保障房演变成公务员的福利房,成为与民争利的现实写照。同时自上而下一刀切层层下达的20%的保障任务,部分地方就将不符合条件的对象纳入保障范围,从而合理合法地享有原本不属于自己的保障住房。加之违规操作出现的虚假申报、骗购骗租、转租转售等现象,都极大地伤害着群众感情,对经济和社会发展产生负面影响。
  怪异空置逐渐突出。一边是很多人住不进保障房,一边则有大量保障房空置。造成这种怪异现象原因:一是郊区化空置。一些地方保障房项目选址偏远,保障房小区的教育、医疗、商服、交通等公共服务配套设施不到位,导致低收入家庭因交通的便利性和生活的舒适度受到制约而不愿入住。二是高成本空置。少数地方过度强调保障性住房的外部环境和内部配套要求,尤其是大量高层住宅的出现,配套的电梯、煤气、供暖等设施程度堪比高档商品房,加之高昂的物业管理费用,已完全超出了低收入群体的入住成本,一些住户宁愿继续住窝棚,也不愿入住保障房。三是过剩性空置。未来五年我国城镇保障性住房覆盖率要提高到20%以上,建设规模相当于过去10年的2倍,这还不包括每年改造农村危房150万户以上。在严格考核和问责的背景下,各地盲目、匆忙、大量上马保障房建设项目势必产生阶段性过剩状况,届时将会出现供大于求的局面。
  质量隐患不容忽视。保障性住房在解决了土地供应和资金到位的情况下,其建设能力就显得十分重要。根据统计,我国的商品房年均竣工率在20%左右。而保障房则要求在保证开工率100%的前提下,当年竣工率要达到60%以上,如此大规模的建设和如此高的竣工指标,当前政府的技术力量、施工组织、机械装备、劳动力调配等建设能力显然达不到指标所要求的实际能力。但是,在大跃进式的推力和运动战式的功力作用下,各级政府依然埋头把保障住房建设当作政治任务来完成,而且这种保障性住房建设上的“比进度、比竣工”的“浮夸风”大有愈演愈烈之势。于是保障房陆续出现了地基下陷、墙面开裂、楼房漏水等问题,被老百姓戏称为“墙脆脆”、“楼歪歪”、 “楼倒倒”,让“爱心房”变成了“闹心房”。因而造成政治上和经济上巨大损失。
  商住市场受到冲击。据住建部估计, 2011年我国保障类住房首次超过市场类住房,到“十二五”期末我国城镇居民的住房结构将会发生重大变化。保障性住房分为租赁类和销售类两大类,租赁类分为公租房和廉租房,销售类分为经济适用房和限价商品房。由于一些地方执行政策走样,把销售类保障性住房作为干部职工的福利房,为满足这个庞大团体的利益需求,从而将经济适用房和限价商品房建设规模越做越大,一直使有些干部拥有多套保障性住房,鉴于保障对象错位,大量的保障性住房成为潜在的市场供给者,届时将打破市场平衡,对于商品房市场造成实质性冲击,继而将波及地方经济的健康发展。
  我国的保障性住房房承载了太多的社会内涵,在推进保障性住房建设的进程中,出现一些问题虽然不足以否定这项前无古人的伟大事业。但作为保障住房事业的推动者,我们更应该关注它的健康成长,对发展过程中的问题进行矫正,以便多快好省地完成保障住房建设任务。为此笔者建议以下几点:
  一、科学规划,确保建设规模适度。保障性住房是一项系统性工程,必须建立在真正需求数量的基础上,通过做好制度设计,作为一项长期的民生工作任务列入战略规划持续分梯次解决,切忌人为一刀切设定保障比例,也切忌搞“大跃进”和“运动战”,避免急于开工建设导致阶段性供大于求的问题。特别在资金供给尚未实质性缓解的情况下,防止盲目建设和贪大求洋。对于已经纳入保障计划的项目,要统筹考虑土地、资金和建设能力三个要素稳步推进,促进保障性住房建设与国民经济发展和实际保障能力相适应。
  二、调整结构,完善住房保障体系。鉴于住房体系涉及商品房、限价商品房、经济适用房、公租房和廉租房五大类,从理论上讲得通而实际上行不通的问题,应将住房结构进行适当调整。考虑到经济适用住房在实际操作中由于产权性质和套型面积等限制造成不实用的问题,应取消经适房的建设;限价商品房原本属于商品房属性,应与商品房并轨建设,作为控制房价上涨的一种手段,可采取“限房价、竟地价”的方式由开发企业竞得土地使用权进行开发建设,它与商品房的区别在于其购买对象由政府设定,其余则完全相同;公租房与廉租房同属租赁住房,可考虑在套型面积、资金补助、规划建设等方面进行并轨建设和管理,用不同的租金标准区别不同的保障对象,也可实行不同标准的政府补贴,从而简化政策操作难度大的问题。
  三、彰显公平,健全监督审核机制。要增强住房分配的公开透明度,落实社区、办事处、市区政府三级公示程序,发挥社会公众的监督作用,杜绝不符合规定的申请人进入保障房分配领域。要防范“监守自盗”行为,在同等条件下,要本着“先居民后干部,先基层后机关”的原则,通过第三方机构对申请者进行资格审核,优先解决社会上符合条件的保障对象,以体现“立党为公,执政为民”的理念。要加大处罚力度,对骗购、骗租行为做到“零容忍”,情节严重的要通过媒体曝光、经济处罚的措施予以处理。通过有力的措施,使公平分配成为保障性安居工程的“生命线”,实现政府保障基本住房需求的政策初衷。
  四、灵活操作,确保资金配套到位。在保障性住房体系中,限价房和经适房可以通过社会融资来解决,而公租房和廉租房建设资金则基本依靠政府来筹资。在中省补助资金尚不足实际建设成本一半的情况下。为了防止资金配套断档以及地方政府债务危机加重,除了已有筹资渠道不变外,可考虑从限价房和经适房中抽取5-10%的利润用于租赁住房建设。对于租赁类保障住房,应坚持“租售结合”的原则,积极探索共有产权和成本价出售模式,对于本地建设的公租房和廉租房允许按30%左右的产权比例出售来回笼资金,以便使地方政府彻底摆脱资金不足的困境。

 

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