工作动态
          最新通知
          公示公告
          政务动态
          调研文章
          经验交流
 
 
 
您现在所在位置:网站首页 > 工作动态 > 调研文章
2014年安康房地产发展报告
作者:akfcadmin 来源: 发布日期:2015-5-14 浏览次数:6397
 
    2014年安康房地产全年投资增速、土地交易、房屋交易量、均价等各项指标均有大幅下滑,房地产市场已结束高速发展的“白银时代”而进入新常态。 “新常态”将使企业直面来自市场的竞争压力,市场如何持续健康稳定发展,值得市场各方面仔细研究。
    一、2014年市场运行情况:
    1、房地产新增投资大幅下降
    本年新开工面积126万平米,同比下降31.60%;本年房屋竣工面积51万平米;同比增长60.6%。本年房屋销售面积113.36万平米,同比增长10.78%;本年房屋销售金额37.8亿元,同比下降0.89%。
    从宏观统计指标来看,房地产市场在2013年的高峰下积累了较大的市场惯性,但14年新增投资大幅下滑。同时竣工面积的增加及销售金额的下降也预示着市场容量的增加及销售情况的下滑。
    2、普通商品房土地供应大幅下降。
    2014年汉滨区普通商品房住房用地供应47宗,面积76.6万平米,同比下降45.81%;成交金额20.03亿,同比下降36%。从具体的招拍挂公开信息来看,除2014年元月有七宗土地成交,面积11.7万平米,其余均为后半年城投公司成交土地的倒账形成。因企业拿地愿望的谨慎与淡化,全年的土地交易呈现出大幅减少的局面。
    3、普通商品房成交量大幅下滑。
    全年中心城市累计销售商品房2777套,面积31.66万平米。销售套数同比下降36%,面积同比下降36.3%;商业用房销售145套,4085平米;保障性住房销售1857套,24.35万平米;全年二手房交易1030宗,交易面积10.4万平米,同比下降60%,且全年项目销量前5位的均为限价房项目。
    4、商品房均价持续下降。
    2014全年普通商品房均价4482.5元/平米,同比下降2.23%。从全年分月统计来看,均价持续下行,12月份达到最低点4277元/平米。其中,项目最高均价5451元;最低均价2553元。从项目均价来看,目前市场的价格支撑还是以传统的地段优势为主。
    二、市场下行因素分析
    市场的下行是受到宏观及微观的各种因素影响,但究其实质还是多年来产业发展过快而带来风险的释放,行业的下行调整也是市场必然,有利于市场健康持续发展。从本轮市场下行的情况看,其成因主要有以下几个方面:
    1、供求失衡
    当前,安康县、镇均布局了大量保障房项目,就地就近城镇化稀释了居民到中心城市购房的刚性需求。同时,中心城市基本呈现出全民搞房地产开发的格局。截止2013年底中心城市商品房和各类销售类保障房总规模达到53525套、670万平方米。据统计,中心城市过去十年年均竣工2200余套24万余平方米。现在的开发总量相当于过去24年竣工量的总和。每家按3.29人计算,可容纳53525个家庭16.3万人居住,而中心城市过去十年人口总量增加10万人,年均人口增长为1万人,城镇化率静态年均递增1%,依次推算,现在的开发量可满足未来 16年增加人口的居住需求,即使考虑现在城镇化率静态年提速为1.5%,也需要10年时间消化现有房源。
    2、金融收紧
    2014年上半年以前,受国家宏观调控政策影响,安康本地的房地产金融政策也进入前所未有的偏紧状态。开发信贷收窄,供地环节停贷,在建工程抵押贷款必须有相应的资质和业绩;后半年以来,个人按揭贷款方面,“认贷不认房”政策的出台并未改变个人房贷业务的申请条件和准入门槛,首套及二套房首付比例提高,三套以上停止贷款,至少影响了20%的销售量,甚至更高。部分开发企业资金吃紧,开发周期拉长,开发成本进一步上升,个别楼盘甚至存在“崩盘”危险。
    3、房价虚高
    安康中心城市房价从2004年的1190元/平方米上升到2013年的4584元/平方米,年均增长率超过10%,个别年份甚至超过30%。根据2013年陕西省各市的GDP排名,我市仅名列全省第8位,人均GDP排名第10名,房价却超过宝鸡、咸阳、汉中等地,而且房价涨幅多次蝉联全省前3名,与我市经济发展水平严重不匹配。同时房价收入比失衡,2013年安康中心城市商品房均价为4584元/平方米,城镇居民年人均可支配收入为23525元,单套平均购房面积为112平方米,那么我市的房价收入比为10.9:1,远高于4-6倍的合理比值区间,房价明显偏高。
    4、结构变化
    保障房供给体系,是解决普通居民、尤其是低收入群体住房问题的有效途径。从2014年的供求情况来看,保障房在安康住宅市场中的比重达到了前所未有的高度。2014年仅限价房共签约1690套,占总量的37.6%;2014年28个新增预售楼盘中,限价房占7个,面积77万平米,占新增预售面积57%。加之近年来陆续投入使用的廉、公租房,使得整体市场的住宅供应由原来单一的商品房供应模式转为保障房、商品房共存的模式。
    5、政策发力
    房地产市场在经历多年的快速增长后,在始于2010年的最新一轮史上最严厉的限贷限购调控政策影响下,调整开始不断加深;同时去年以来,房地产领域改革措施不断出台,如不动产统一登记、房产税立法、二手房交易税收增加以及官员财产公示等多重因素严重影响了市场信心,虽然近期部分城市的政策松绑及限贷政策的微刺激并未使市场出现反弹,很大程度上就是与这种预期改变有直接关系。
    三、对后市的预测
    中国经济发展进入新常态必然影响房地产市场进入成熟和理性的常态;全国性、区域性细分市场的差异化将成为一种常态;房地产下行调整将成为一种常态;房地产市场宏观调控将成为一种常态。具体将表现在以下方面:
    1、市场持续调整的趋势不会变化。
    2015年的经济发展注定具有很多的不确定性,但随着经济进入新常态,房地产调控思路也更清晰,既不会将房地产“妖魔化”,继续过度打压;也不会继续将房地产“工具化”,采取过度刺激政策以拉动经济。中长期来看,政策会从“过紧”回归到“常态”,非常规的大规模刺激政策不会再现。房地产市场将在今后一段时间内通过持续调整来“冷静思考”,以保持市场持续稳定发展。
    2、供大于求的矛盾难以逆转。
    2014年中心城市库存水平已达到历史新高,据网签数据统计截止年底未销售套数高达1.13万套,加上14年新增项目仍有近200万平米投入预售,市场容量将在一段时间内容持续增加,供大于求的矛盾将进一步加剧。未来的销售压力将进一步加大。新房市场增长将进一步趋缓,市场主基调仍以消化库存为主。较高的待售面积以及谨慎的货币政策在短期都会难以改变,在政策不会出现大的变动下,房地产市场不具备大幅反弹的空间
    3、多层次供给结构已经形成
    “保障的归保障,市场的归市场”,这种供给结构已悄然形成,并成为新常态,保障房在调整市场结构,平抑房价方面的作用凸显。同时预计未来3-5年保障房的实际入住达到高峰,整个市场将会释放出更多的二手房供给,存量市场在整个市场中占据较高比例从而形成多层次的市场供给结构。
    4、住宅价格将保持相对稳定。
    供求状况决定房地产价格走势。从目前市场供求情况看未来2-3年市场价格将进一步回落,但综合物价上涨因素,以及消费者对住宅需求品质的不断提高,长期看房价应是稳中有升。同时各楼盘的价格、销售情况将进一步分化。商品房的内在品质将成为核心竞争力,“全民搞开发”的时代将一去不返。
    5、企业危机与机遇并存。
    在宏观经济进入新常态下,房地产市场将从高速向中速的回归,从数量型向质量效率型转变,市场结构向消化存量、做优质增量并存推进,发展动力则转向新的增长点。各开发企业将不得不面对市场调整带来的巨大压力,同时对每个企业来说危机与机遇并存,拥有核心竞争力、灵活求变的企业才能立足于市场稳步发展。
    四、对市场运行的几点建议
    从长远看,安康中心城市面临着城镇化的加速推进、生态环境的优势转化和交通区位的不断改善等有利条件,为房地产业持续健康发展提供了有力支撑。但当前面临的阶段性过剩问题,还必须采取积极的措施加以应对和改善。
    1、加强房地产市场培育和监管。房地产业关联度高、带动力强,确保房地产行业的持续、稳定、健康发展,有利于避免地方财政收入下滑、经济增长放缓和居民就业困难等负面效应。因此,要把房地产业放在经济发展的大环境和推进城镇化的大格局中考虑,一要从稳定地方经济发展和防范金融风险的角度出发,制定配套政策,提振市场消费信心,促进行业健康发展。二要加强市场监测,对各个项目的具体运行情况进行包括资金在内的有效监管,防止“烂尾楼”的出现。三要严管小产权房,严禁为“小产权房”违规办理各种手续,杜绝小产权房入市。四要严控私人建房,重要区域停止私人建房,特别是大体量的私人建筑,以防变相搞房地产开发,冲击正规房地产市场。
    2、科学规划和建设保障性住房。针对中心城市保障房特别是限价房建设规模偏大的问题,要把保障性住房计划建立在真实需求的基础上,通过做好制度设计,作为一项长期的民生工作任务列入战略规划持续分梯次解决,切忌搞“大跃进”和“运动战”,避免急于开工建设导致阶段性供求失衡状况。尤其是在保障房资金供给不足的情况下,要谨防盲目建设或贪大求洋。对于已经纳入保障计划的项目,要统筹考虑土地、资金和建设能力三个要素稳步推进,促进保障性住房建设与国民经济发展和实际保障能力相适应,积极防范资金链断裂风险。
    3、引导开发企业多元化经营。开发企业要敢于打破住宅依赖型的单一经营模式,除注重房地产项目内在品质的提升外,还要以生态文明建设为引领,从建设“生态安康”,打造“秦巴明珠”的高度出发,大胆试水旅游、文化等商业地产项目,在危机四伏房地产市场中突出重围,增强优势。同时,要树立“走出去”的战略意识,与境外市场良性互动,在更广阔的空间进行产业结构调整,提高市场竞争力。各级各部门要继续提高服务意识,为房企“走出去”营造更加宽松的外部环境,以提高市场竞争力。
    4、加速推进工业化和城镇化进程。工业化创造供给,城镇化创造需求。2013年,安康的城镇化率只有41.5%,低于陕西9.81个百分点,低于全国12.23各百分点。城镇化提升的空间将成为消化房地产存量的有效空间。因此,要加速推进城镇化进程,并配套相关产业,以循环经济产业发展为导向,围绕生物加工、生态旅游、新型材料三大主导产业,建设陕南循环经济产业核心聚集区,特别要建好高新技术产业开发区、恒口城乡统筹示范区和瀛湖生态旅游示范区三大区,为安康未来的房地产业发展注入新的活力和生机。
     5、加大生态安康对外推介力度。近年来,安康市先后被评为“中国十大宜居小城”、“中国十大节庆城市”、“全国绿化模范城市”、“陕西省卫生城市”、“陕西省园林城市”, 2013年底,李克强总理视察安康时称中心城市为“秦巴明珠”,2014年经国务院同意,安康被确定为“国家主体功能区建设试点示范市”。未来的安康将成为人类最宜居的城市之一。在雾霾泛滥的状态下,安康的青山、绿水、蓝天、富氧都是人居环境的独特资源禀赋,因此,要通过各种渠道积极扩大宣传,提升安康对外形象,吸引周边人员到安康投资置,增加刚性需求,增强房地产行业发展后劲。
 
(作者:张晓强  原载于陕西建设2015年第2期)
 
 
上一篇: 房屋查封公告
下一篇: 房屋查封公告
打印本页 || 关闭窗口